Bail commercial et bail professionnel, faisons le point !

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Vous êtes à la recherche d’un local professionnel pour exercer votre profession? Pour la location d’un local professionnel, plusieurs baux sont possibles, mais lequel choisir ? Lequel est le plus adapté à vos besoins ? Aujourd’hui, je vais donc vous expliquer ce à quoi correspond le bail professionnel, le bail commercial, mais surtout savoir les différences entre ces deux possibilités qui s’offrent à vous, chers professionnels.

Le bail commercial

Le bail commercial porte obligatoirement sur des locaux à usages commerciaux ou artisanaux. Vous êtes commerçants, chefs d’entreprise, ou artisan ? Ce bail est donc le plus adapté à votre profession.

Ce contrat s’établi sur une durée minimale de 9 ans : sachez toutefois que vous pouvez conclure d’une durée supérieure avec votre bailleur. Pour ce qui est de la résiliation du bail commercial, le bailleur ne pourra pas vous donner congé avant l’expiration de votre bail. Vous, locataire, pourrez résilier votre bail au bout de trois ans, avec un préavis de 6 mois. Pour ce qui concerne le dépôt de garantie, il est librement fixé par les parties, mais en général limité à deux termes de loyers car, au-delà, il produit un intérêt au profit du locataire en application de l’article L. 145-40 du Code de commerce qui dispose :

« Les loyers payés d’avance sous quelque forme que ce soit, et même à titre de garantie, portent intérêt au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titre, pour les sommes excédant celle qui correspond au prix du loyer de plus de deux termes ».

Ce texte est d’ordre public c'est-à-dire que le contrat de bail ne peut y déroger.

En application de ce texte, pour que le dépôt de garantie ne produise pas d’intérêts au locataire:

- si les loyers sont stipulés payable mensuellement (c'est-à-dire que le terme est mensuel) : il ne faudra pas que le dépôt de garantie soit supérieur à deux mois si les loyers sont stipulés payables à terme ou d’un mois si le loyer est stipulé payable d’avance,

- si les loyers sont stipulés payables trimestriellement (c'est-à-dire que le terme est trimestriel): le dépôt de garantie pourra être de trois mois et le loyer stipulé payable d’avance.

Concernant les charges pour le locataire de baux commerciaux, il faut savoir qu’elles sont au nombre de trois : les dépenses locatives, les charges de copropriété et les droits et taxes locatives. Par la suite, c’est le contrat qui stipulera si le propriétaire met ou non d’autres taxes à la charge du locataire. Sachez bien qu’à la fin du bail, le propriétaire peut vous proposer un renouvellement et le cas contraire, vous le refuser. En cas de refus, le propriétaire sera tenu de vous verser une compensation financière à titre d’indemnité d’éviction.

Bon à savoir : Pour le renouvèlement d’un bail, plusieurs conditions s’appliquent au locataire. Dans un premier temps, vous devez être titulaire du bail et propriétaire du fond. Vous devez avoir exploité le fond au cours des trois dernières années précédant l’expiration du contrat. Autre chose : vous devez être inscrit au registre du commerce, sans quoi, la protection résultant du statut de bail commercial ne s’applique pas et à ce titre, vous ne pourrez bénéficier du renouvellement de votre bail.

Le bail professionnel

Le bail professionnel est le régime utilisé pour tout locataire exerçant une profession libérale dans un local, qu’elle soit réglementée ou non. Vous êtes médecin, architecte, avocat, agent commercial ou bien kinésithérapeute ? Alors c’est à vous que s’adresse ce contrat.

Le bail professionnel n’est pas un bail d’habitation, mais, toutefois, il peut bénéficier d’un double usage si en plus de son activité, le locataire occupe une partie de son logement à titre personnel. Cette distinction se doit d’être précisée dans le contrat de manière à déterminer la législation applicable.

Le bail professionnel est conclu pour une durée de 6 ans minimum. Pour mettre fin à ce type de bail, vous devez donner votre congé à la fin du terme, sans quoi, le bail est reconduit pour une durée au moins égale à 6 ans. De manière générale, le dépôt de garantie représente environs trois mois de loyer hors charges. Et justement, parlons des charges ! Le plus souvent, le contrat de bail définit les charges devant être assumées par le locataire, c’est pourquoi c’est une étape à ne pas négliger.

Pour le bail professionnel : le locataire peut dénoncer son bail à tout moment en respectant un préavis de 6 mois.

Tout loyer peut être soumis à TVA, cela dépend du régime fiscal choisi par le bailleur.

Vous voilà désormais averti des grandes différences existantes entre un bail professionnel et un bail commercial. Dorénavant, il ne vous reste plus qu’à établir vos critères de choix pour votre local : localisation, surface, budget etc.

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